راهنمای توضیح جنبه های قانونی و سند مالکیت فرآیند شهروندی ترکیه با سرمایه گذاری املاک و مستغلات حداقل 400000 دلار آمریکا.
تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری استثنائی برای خارجیانی که در ترکیه به اندازه مشخصی سرمایه‌گذاری در املاک انجام می‌دهند، در صورتی که شرایط لازم را داشته باشند، می‌تواند درخواست شود. در رویه فعلی، خرید ملکی به ارزش حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا یا معادل آن به ارز دیگر و تعهد رسمی عدم فروش آن برای مدت سه سال از شرایط اصلی است. با این حال، نباید فکر کرد که تنها مبلغ فروش کافی است؛ نوع ملک، فروشنده، ردپای پرداخت و تأیید رسمی میزان سرمایه‌گذاری نیز به‌طور همزمان مورد بررسی قرار می‌گیرند.
قبل از سرمایه‌گذاری، وکیل احمد امره چیمن، ثبت‌نام سند، برنامه پرداخت و فرآیند صلاحیت برای تابعیت را به عنوان مراحل مرتبط با یکدیگر ارزیابی می‌کند. هدف فقط انتقال ملک نیست، بلکه اطمینان از اینکه انتقال می‌تواند در درخواست تابعیت پذیرفته و مستندسازی شود، است. بدون دریافت گواهی صلاحیت، تضمین نتیجه تابعیت امکان‌پذیر نیست.
قبل از انتخاب ملک، پرونده سرمایه‌گذاری را ایجاد کنید
در تابعیت از طریق املاک، ترتیب درست این نیست که ابتدا آگهی را پسندید و سپس بررسی قانونی انجام دهید. بودجه سرمایه‌گذار، درخواست خانواده، ارز پرداخت و برنامه نگهداری ملک به مدت سه سال باید از ابتدا مشخص شوند. سپس بررسی سند مالکیت و فروشنده انجام می‌شود. این ترتیب، خطر پرداخت ودیعه برای ملکی نامناسب یا استفاده نشدن انتقال بانکی در پرونده تابعیت را کاهش می‌دهد.
بررسی اولیه:سوابق سند مالکیت، مالک، محدودیت‌ها، پروژه و امکان ارزیابی بررسی می‌شود.
نقشه پرداخت:حساب‌های خریدار و فروشنده، تبدیل ارز و زنجیره رسید آماده می‌شود.
انتقال:اظهارنامه سند مالکیت و شرط عدم فروش سه ساله در زمان مناسب ایجاد می‌شود.
تناسب:اسناد مورد نیاز نهاد مسئول در یک پرونده ارائه می‌شود.
تابعیت:اسناد شخصی سرمایه‌گذار اصلی و همسر و فرزندان تکمیل می‌شود.
تمایز مهم از نظر سرمایه‌گذار:ارزش بازار ملک، قیمت فروش در سند مالکیت و پرداخت اثبات‌شده از طریق بانک یک مفهوم یکسان نیست. در پرونده، این سه داده باید به شیوه‌ای منطبق با مقررات یکدیگر را پشتیبانی کنند.
بررسی حقوقی قبل از خرید
بررسی حقوقی در انتخاب ملک
تناسب مالک سند و فروشنده از نظر تابعیت
کنترل رهن، توقیف، ثبت حقوق، حق انتفاع و سوابق دعاوی
وضعیت شهرسازی، مجوزها، سکونت و استفاده واقعی
قرار گرفتن ملک در منطقه‌ای که برای تملک خارجی باز است
برآورده شدن میزان آستانه برای اسناد ارزش و پرداخت
اینکه قبلاً موضوع تابعیت بوده است یا خیر
ملک که برای تابعیت مناسب به نظر می‌رسد ممکن است از نظر اقتصادی و حقوقی سرمایه‌گذاری خوبی نباشد. به همین دلیل، شرایط تابعیت باید همراه با بررسی کلاسیک املاک انجام شود. بندهای فسخ، تحویل، عیب و تأخیر در قرارداد، به ویژه در فروش پروژه‌ها اهمیت دارند.
چگونه شرط ۴۰۰٬۰۰۰ دلاری محاسبه می‌شود؟
در برنامه TKGM انتظار می‌رود مبلغ فروش اعلام‌شده در سند رسمی با مجموع پرداخت/انتقال انجام‌شده از طریق بانک به طور جداگانه به حد نصاب برسد. سند خرید ارز، رسیدهای بانکی و مبلغ در جریان ثبت مالکیت باید با یکدیگر مطابقت داشته باشند. ادعای پرداخت بعدی نقدی، در صورت عدم وجود مدرک رسمی، ممکن است در حساب سرمایه‌گذاری لحاظ نشود.
اگرچه استفاده از بیش از یک ملک ممکن است، تاریخ‌های انجام معامله، ارزش کل و سوابق سه‌ساله باید با دقت در یک پرونده هماهنگ شوند. در مواردی مانند مالکیت مشاع، وعده فروش یا املاک دارای وام، قوانین خاصی وجود دارد که قبل از انجام معامله باید تطابق بررسی شود.
مبلغ، پرداخت و مرحله سند
پرداخت و معاملات ارزی
پرداخت باید از حساب خریدار به حساب فروشنده از طریق سیستم بانکی انجام شود و بخش توضیحات با تراکنش مطابقت داشته باشد. تبدیل ارز به لیر ترکیه، تنظیم سند خرید ارز و تهیه اطلاعات مرجع که به اداره ثبت اسناد ارائه می‌شود، مطابق رویه فعلی انجام می‌شود.
سند موضوع ارائه شده
رسید بانکی خریدار، فروشنده، مبلغ و تاریخ پرداخت
سند خرید ارز ثبت رسمی فروش ارز
سند رسمی قیمت فروش اعلام شده در ثبت اسناد
سند تعیین مبلغ تأیید سرمایه‌گذاری برای تابعیت
بدون توضیح، ممکن است در حساب شخص ثالث یا پرداخت‌های جزء به جزء مدارک اضافی لازم باشد. هماهنگ کردن برنامه انتقال پول با وکیل و بانک قبل از انجام پرداخت، خطاهایی که بعداً قابل اصلاح نیستند را کاهش می‌دهد.
تعهد عدم فروش سه‌ساله
عبارتی مبنی بر اینکه ملک به مدت سه سال فروخته نخواهد شد در سند ثبت املاک درج می‌شود. در طول این مدت، هرگونه فروش یا انجام معامله مخالف تعهد می‌تواند بر پرونده تابعیت تأثیر بگذارد. مدت سه سال به طور اصولی مانع از اجاره دادن یا استفاده از ملک توسط سرمایه‌گذار نیست؛ اما سایر محدودیت‌ها و ثبت‌ها به طور جداگانه بررسی می‌شوند.
تاریخ شروع ثبت و املاکی که شامل می‌شود باید از سند مالکیت تأیید شود. اگر آستانه با بیش از یک ملک تکمیل شود، باید بررسی شود که اظهارنامه لازم برای هر ثبت وجود دارد.
گواهی انطباق و درخواست خانوادگی
درخواست با قرارداد وعده فروش
در پروژه‌هایی که هنوز کامل نشده‌اند یا مالکیت آپارتمان‌ها ایجاد نشده است، قرارداد وعده فروش صادر شده توسط دفتر اسناد رسمی می‌تواند با شرایط مشخص، موضوع سرمایه‌گذاری شهروندی قرار گیرد. پرداخت مبلغ، ثبت ملاحظات قرارداد در دفتر اسناد رسمی، مشخص بودن واحد مستقل و تعهد به عدم انتقال-ابطال برای سه سال باید مطابق مقررات جدید باشد. قرارداد پیش فروش ساده یا فرم رزرو به تنهایی همان نتیجه حقوقی را به همراه ندارد.
مجوز پروژه، مالکیت زمین، صلاحیت پیمانکار، تاریخ تحویل و بارهای مالی از نظر سرمایه‌گذار به طور جداگانه بررسی می‌شود. حتی در صورت اخذ تاییدیه واجد شرایط بودن برای تابعیت، تکمیل نشدن پروژه می‌تواند منجر به ضرر اقتصادی شود. قوانین جریمه دیرکرد، بازپرداخت، تضمین و اجرای نقص‌دار باید به وضوح در قرارداد ذکر شوند. به جای قبول ترجمه دفتر فروش پروژه یا وعده شفاهی به عنوان تنها منبع، انجام بررسی حقوقی مستقل ریسک سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد.
از گواهی صلاحیت تا درخواست تابعیت
بازرسی مقدماتی ملک و طرفین انجام می‌شود.
اسناد پرداخت و ارزی آماده می‌شوند.
انتقال سند یا انجام معامله وعده فروش مناسب انجام می‌شود.
ذکر سه سال منع فروش ثبت می‌شود.
مبلغ سرمایه‌گذاری و فرایند دریافت مدارک مربوط به صلاحیت تکمیل می‌شود.
پرونده‌های اقامت کوتاه‌مدت و تابعیت هماهنگ می‌شوند.
با مدارک اعضای خانواده، درخواست نهایی انجام می‌شود.
این مراحل در عمل به هم مرتبط هستند اما می‌توانند توسط نهادهای جداگانه انجام شوند. انجام شدن یک مرحله در یک نهاد به معنای تکمیل خودکار مرحله بعدی نیست. شماره پرونده‌ها و اصل مدارک باید به طور منظم نگهداری شوند.
درخواست همسر و فرزندان
همسر و فرزندان صغیر سرمایه‌گذار می‌توانند در صورت داشتن شرایط، به پرونده اضافه شوند. در مورد فرزندان از ازدواج قبلی، حضانت و موافقت والد دیگر اهمیت دارد؛ و در مورد ثبت ازدواج، به به‌روز بودن سند توجه شود. فرزندان بالغ به طور معمول به صورت خودکار به پرونده سرمایه‌گذار اضافه نمی‌شوند.
آماده‌سازی مدارک خانوادگی از نظر آپوستیل، ترجمه و تطبیق اسامی ممکن است مستقل از فرآیند ثبت مالکیت، زمان ببرد. بنابراین پرونده خانوادگی نباید تا تکمیل سرمایه‌گذاری منتظر بماند و باید به طور موازی پیگیری شود.
مدیریت دوره سه‌ساله
منبع سرمایه‌گذاری و کنترل‌های تطابق
بانک‌ها و مؤسسات مجاز می‌توانند منبع پول و هویت طرف‌ها را در چارچوب مقررات بررسی کنند. انتقال با مبلغ بالا از کشورهای مختلف یا از حساب‌های شرکت می‌تواند منجر به درخواست مدارک اضافی شود. حسابی که درست قبل از فروش افتتاح می‌شود، انتقال بدون توضیح توسط شخص ثالث یا شک به بازپرداخت بین خریدار و فروشنده می‌تواند فرایند را به تأخیر بیندازد. مدارکی که منبع درآمد، فروش، ارث یا توزیع شرکت را نشان می‌دهند، در صورت نیاز باید ارائه شوند.
فهرست تحریم‌ها، کنترل‌های شناسایی ذینفع واقعی و پیشگیری از پولشویی مستقل از روند تابعیت نیستند. برنامه پرداخت باید مطابق قوانین بانک ترکیه و بانک فرستنده تهیه شود. کمیسیون، مالیات، هزینه سند و سایر هزینه‌ها باید جدا از مبلغ اصلی سرمایه‌گذاری ۴۰۰,۰۰۰ دلاری بودجه‌بندی شوند. به منظور جلوگیری از کاهش زیر آستانه به دلیل تغییر نرخ ارز، باید در روز انجام عملیات محاسبه رسمی تأیید شود.
وضعیت ملک در پایان سه سال
پس از پایان مدت سه ساله عدم فروش، حذف قید و آماده‌سازی ملک برای فروش ممکن است نیاز به انجام جداگانه‌ی امور ثبت اسناد داشته باشد. قبل از پایان این مدت، وعده فروش، انتقال پنهان یا توافق‌هایی که واقعیت سرمایه‌گذاری را از بین می‌برند، از نظر تابعیت ایجاد ریسک می‌کند. سرمایه‌گذار باید به مدت سه سال وظایف مالیاتی، حق عضویت، بیمه و نگهداری را نیز دنبال کند. وضعیت فیزیکی ملکی که خالی نگه داشته شده و برنامه مدیریت آن در آینده بر ارزش فروش تأثیر می‌گذارد.
پس از کسب تابعیت، در صورت شناسایی عدم رعایت شرط سرمایه‌گذاری، ممکن است به بررسی گذشته اقدامات منجر شود. بنابراین، اسناد پرداخت و سند مالکیت باید نه تنها تا پایان درخواست، بلکه برای مدت طولانی‌تر به طور ایمن نگهداری شوند. اگر پس از سه سال فروش انجام شود، ارتباط با خریدار، مبلغ واقعی فروش و نتایج مالیاتی به عنوان معامله ملکی معمولی به طور جداگانه ارزیابی می‌شوند؛ روند تابعیت تعهدات مالیاتی را از بین نمی‌برد.
بررسی فروشنده و سابقه ملک
برای سرمایه‌گذاری در تابعیت، فقط سابقه فعلی سند مالکیت املاک کافی نیست، بلکه ویژگی‌های فروشنده و انتقالات قبلی نیز باید مورد ارزیابی قرار گیرد. مطابق بودن فروش با محدودیت‌های قانونی مربوط به افراد و شرکت‌ها، استفاده قبلی ملک در پرونده تابعیت دیگر و وجود یا عدم وجود محدودیت‌هایی که بر ارزش آن تأثیر می‌گذارند، بررسی می‌شود. تکمیل این بازبینی قبل از ارسال پیش‌پرداخت یا قیمت فروش، از انجام یک عملیات دشوار بازگشتی برای سرمایه‌گذار جلوگیری می‌کند.
اجاره و استفاده در مدت سه سال
ممانعت از فروش سه ساله که بر روی سند ثبت شده است، به این معنا نیست که ملک به هیچ نحوی قابل استفاده نیست. برنامه اجاره، استفاده یا کسب درآمد باید همراه با دیگر محدودیت‌های سند، قرارداد پروژه و تعهدات مالیاتی مورد ارزیابی قرار گیرد. در طول دوره سه ساله باید از انجام انتقال، تعهدات یا قراردادهایی که نتیجه‌ای مشابه فروش دارد، خودداری شود؛ تأثیر تغییرات مهم مربوط به ملک بر پرونده شهروندی باید قبل از انجام هر اقدامی بررسی شود.
سؤالات متداول
آیا 400,000 دلار باید از یک ملک واحد تشکیل شود؟
تکمیل حد نصاب می‌تواند از طریق چندین ملک که شرایط را دارند انجام شود؛ تاریخ معاملات، ارزش‌ها و محدودیت‌ها باید با هم بررسی شوند.
آیا می‌توانم ملک را ظرف سه سال اجاره دهم؟
اظهارنامه عدم فروش اصولاً ممنوعیت اجاره را ایجاد نمی‌کند؛ محدودیت‌های دیگر موجود در سند مالکیت و مفاد قرارداد نیز به طور جداگانه بررسی می‌شوند.
آیا ملک مشاع می‌تواند برای تابعیت استفاده شود؟
در خصوص تملک مشاع، قوانین فعلی اداره کل ثبت اسناد و املاک و شرایط مربوط به کل ملک قبل از انجام معامله حتماً باید بررسی شوند.
آیا فروشنده می‌تواند خارجی باشد؟
هویت فروشنده و انتقالات قبلی ملک می‌توانند بر صلاحیت تابعیت تأثیر بگذارند؛ محدودیت‌های فعلی قبل از سند مالکیت بررسی می‌شوند.
آیا خانواده من نیز می‌تواند تابعیت بگیرد؟
همسر و فرزندان خردسال در صورتی که شرایط را داشته باشند می‌توانند همراه با سرمایه‌گذار درخواست دهند؛ مدارک شخصی آنها جداگانه تهیه می‌شوند.
آیا همه کسانی که ۴۰۰۰۰۰ دلار پرداخت می‌کنند حتماً تابعیت می‌گیرند؟
خیر. شرط سرمایه‌گذاری بستری برای درخواست فراهم می‌کند؛ مقامات مسئول پس از ارزیابی امنیت و سایر ملاحظات قانونی تصمیم می‌گیرند.
اگر هدف از سرمایه‌گذاری در املاک دریافت تابعیت باشد، بررسی حقوقی باید قبل از پرداخت آغاز شود. مشکلات مربوط به فروشنده، ارزش یا ثبت بانکی که بعد از انتقال سند شناسایی شوند همیشه قابل اصلاح نیستند. از آنجا که تصمیم سرمایه‌گذاری ریسک‌های اقتصادی نیز دارد، بررسی مستقل ارزش و قرارداد نباید نادیده گرفته شود.
وکیل احمد امره چیمِن با جمع‌آوری فرآیندهای املاک، سند و تابعیت در یک پرونده، مسیر حقوقی سرمایه‌گذاری را از ابتدا تا انتها دنبال می‌کند. از آنجا که حد نصاب و رویه‌های اداری ممکن است تغییر کنند، مقررات به‌روز TKGM و نهادهای مرتبط در تاریخ انجام معامله مورد استفاده قرار می‌گیرد.