Guía legal sobre el cálculo del plazo de prórroga en el desalojo de un inquilino de 10 años, aviso escrito de tres meses, proceso de mediación y litigio.
Cuando se trata de desahucio de un inquilino por 10 años, a menudo se piensa que diez años desde el inicio del contrato de arrendamiento son suficientes para el desahucio automático. Sin embargo, el Código de Obligaciones turco estipula normas diferentes de cálculo y notificación para los contratos de alquiler de viviendas y oficinas techadas, dependiendo de si el contrato es por un periodo definido o indefinido. Un cálculo incorrecto del periodo o una notificación tardía pueden hacer que el arrendador espere al siguiente año de prórroga para aprovechar la misma oportunidad legal.
Para relaciones de arrendamiento de larga duración en Antalya y Manavgat, la primera copia del contrato, la fecha de inicio y los avisos previos pueden no estar siempre fácilmente disponibles.Abogado Ahmet Emre Çimenenfatiza que, antes de realizar una operación basada en el período de extensión de diez años, es necesario calcular la cadena de contratos y los períodos de alquiler a partir de la documentación.
¿Cuándo se calcula el “Décimo Año”?
En el alquiler de vivienda por tiempo determinado y local comercial cubierto, el contrato se prorroga automáticamente por un año, a menos que el arrendatario notifique la rescisión al menos quince días antes del vencimiento del período. El arrendador no puede dar por terminado el contrato únicamente al vencimiento del primer período del contrato. El derecho del arrendador a la terminación sin causa surge después de que se complete el período de extensión de diez años siguiente al primer período determinado.
Por ejemplo, en un contrato de duración determinada de un año, el primer año es la duración principal del contrato; luego se calculan diez años adicionales de prórroga. Por lo tanto, la expresión utilizada en el lenguaje cotidiano “el inquilino ha vivido en la casa durante diez años” por sí sola no indica que se haya cumplido la condición legal. Si el contrato se establece por dos, tres o cinco años, el cálculo también cambia en consecuencia. Se deben examinar las fechas de inicio y finalización, las renovaciones y si el nuevo contrato realizado posteriormente por las partes efectivamente termina la relación anterior.
Calendario de notificación en el contrato de duración determinada
Después de completarse el período de prórroga de diez años, el arrendador puede dar por terminado el contrato sin necesidad de justificar la causa, mediante notificación por escrito al menos tres meses antes del final de cada año de prórroga posterior. Este período de tres meses se refiere al tiempo en que la notificación de terminación debe llegar al arrendatario antes de abrir un juicio. La llegada tardía de la notificación puede dejar sin efecto la terminación con respecto al final del año de alquiler previsto.
Para los alquileres de viviendas y locales comerciales con tejado, la notificación de terminación debe realizarse por escrito para ser válida. En cuanto a la prueba y la fecha de entrega, el envío a través de un notario puede ser seguro en la práctica; sin embargo, también debe seguirse la dirección del destinatario y el proceso de entrega. No es apropiado organizarlo solo sobre la base de una llamada telefónica, mensaje o solicitud verbal.
La situación es diferente en los contratos de arrendamiento por tiempo indefinido
En un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, mientras que el inquilino puede ejercer siempre el derecho de rescisión según las disposiciones generales, el arrendador puede rescindir el contrato solo después de que hayan transcurrido diez años desde el inicio del arrendamiento, cumpliendo con los períodos y plazos de notificación generales. Esta estructura es diferente del cálculo de “primer período más prórroga de diez años” en los contratos de duración determinada.
El hecho de que en un contrato no se indique la fecha de finalización puede convertirlo automáticamente en de duración indefinida; sin embargo, se debe evaluar la voluntad de las partes y el conjunto del documento. Los protocolos firmados posteriormente, si solo actualizan el importe del alquiler, pueden no generar un nuevo inicio. Por el contrario, las situaciones en las que las partes liquidan deudas anteriores y establecen una nueva relación de arrendamiento pueden dar lugar a diferentes resultados.
¿Qué Documentos se Utilizan en el Cálculo?
Para un cálculo de periodo saludable, puede no ser suficiente revisar únicamente el contrato de alquiler vigente. Los siguientes documentos pueden ser examinados conjuntamente:
El primer contrato de alquiler y, si los hay, los protocolos posteriores,
Actas de entrega e inspección de la propiedad y las llaves,
Fechas de inicio de los pagos del alquiler a través del banco,
Avisos y notificaciones pasadas,
Si ha cambiado el propietario, la transferencia de la escritura y las notificaciones del nuevo propietario,
Correspondencia de las partes sobre la continuación del contrato.
En ausencia del documento, los registros de pago y la correspondencia pueden ayudar a demostrar la antigüedad de la relación de arrendamiento. Sin embargo, la relevancia de cada prueba será evaluada por el tribunal según el caso concreto.
¿Es automática la desocupación al cumplirse diez años?
No. La finalización del plazo no hace que el inquilino sea considerado desalojado automáticamente. El arrendador debe notificar la terminación del contrato correctamente, por escrito y con al menos tres meses de antelación para el período de alquiler correspondiente. Si el inquilino no entrega el inmueble a pesar de esto, se inicia el procedimiento legal.
La característica importante de este camino es que, cuando se cumplen las condiciones de plazo y notificación, el arrendador no necesita demostrar además otra causa de desalojo como necesidad, reconstrucción o incumplimiento. Sin embargo, esta facilidad no significa que se puedan ignorar las condiciones de cálculo y procedimiento. Se debe verificar el estatus del propietario, las partes del contrato y si el aviso se ha dirigido a todos los inquilinos.
Mediación y Demanda de Desalojo
En las demandas de desalojo derivadas de la relación de arrendamiento, salvo la excepción relativa al desalojo mediante ejecución sin sentencia, como norma general es obligatorio acudir al mediador antes de iniciar la demanda. En disputas basadas en el período de prórroga de diez años, la notificación de terminación y la planificación del final del período deben llevarse a cabo en la fase de mediación conforme al calendario del juicio.
En la reunión de mediación se puede llegar a un acuerdo sobre la fecha de desalojo, el alquiler del último período, el depósito, las cuotas de mantenimiento y la forma de entrega del inmueble. Si no se llega a un acuerdo, se solicita el desalojo en el tribunal competente. Es importante presentar de manera ordenada en el expediente la notificación de terminación, el documento de notificación, los contratos y los registros que muestren el cálculo del plazo.
¿Puede el nuevo propietario beneficiarse del período de diez años?
La venta del inmueble no termina el contrato de arrendamiento; el nuevo propietario se convierte en parte de la relación de arrendamiento existente. El período previo del arrendamiento no se reinicia simplemente porque la propiedad haya cambiado. Por lo tanto, los años de prórroga que comenzaron con el propietario anterior, como regla, mantienen su importancia en el cálculo. Sin embargo, también se debe examinar si hay deficiencias en los contratos que posee el nuevo propietario y si se ha celebrado un nuevo contrato entre las partes.
Si el nuevo propietario necesita la vivienda o el local comercial, se puede encontrar un camino especial de desalojo independientemente del período de prórroga de diez años. Qué camino es más adecuado se determina según la fecha de compra, el plazo de notificación, la naturaleza de la necesidad y si se ha completado o no el cálculo de los diez años.
El Efecto de los Protocolos Posteriormente Celebrados por las Partes
En los contratos de alquiler a largo plazo, las partes a menudo firman un protocolo adicional únicamente para aumentar el alquiler, cambiar la fecha de pago o resolver un problema con un bien mueble. Dicho documento no termina el contrato anterior en ningún caso ni inicia un nuevo período de diez años. Lo importante no es el título del texto, sino si las partes han liquidado la relación de alquiler previa y si tienen la intención de establecer un nuevo contrato.
Al preparar un nuevo contrato, si se observa que el depósito anterior continúa, las deudas previas se mantienen y el inmueble no se ha vuelto a entregar, se puede argumentar que la relación se ha mantenido sin interrupción. Por el contrario, una rescisión explícita, una nueva entrega y un contrato independiente establecido con diferentes partes pueden requerir una evaluación diferente. Al calcular un período de diez años, por eso es necesario colocar todos los documentos en orden cronológico.
Errores Comunes
Contar el primer año del contrato como un año de extensión
Se deben separar la duración del contrato a plazo fijo y los años de extensión que comienzan posteriormente. La clasificación incorrecta del primer período desplaza todo el calendario.
Dejar la notificación trimestral para el último día
Es tan importante que la notificación esté preparada como que llegue al inquilino a tiempo. Se debe tener en cuenta el riesgo de demora en la notificación.
Confiar en la notificación verbal
En el caso de alquileres de vivienda y locales con techo, la notificación de rescisión debe ser por escrito. La solicitud verbal no reemplaza un plan de rescisión válido.
Mostrar de manera incompleta a las partes propietarias o inquilinas
Si se trata de propiedad conjunta, varios inquilinos o un cambio posterior de propietario, la formación de las partes y los destinatarios de la notificación deben determinarse con cuidado.
Seguimiento de Expedientes de Alquiler a Largo Plazo en Antalya
En la desocupación basada en un período de extensión de diez años, la cuestión principal la mayoría de las veces no es la prueba de la causa, sino encontrar la fecha correcta y realizar los trámites conforme a esa fecha.Abogado Ahmet Emre Çimen, Brinda apoyo legal en las etapas de revisión del historial del contrato, notificación de terminación, mediación y demanda de desalojo en las relaciones de arrendamiento de larga duración en Antalya y Manavgat. Antes del proceso, no se debe dar una fecha definitiva de desalojo sin revisar todo el expediente.
Preguntas Frecuentes
¿Se puede desalojar inmediatamente al inquilino si ha vivido exactamente 10 años?
No siempre. En un contrato de duración determinada, el primer período del contrato y el período de prórroga de diez años se calculan por separado, y para el final del año de prórroga siguiente se requiere una notificación por escrito al menos con tres meses de antelación.
¿Es necesario indicar un motivo para el desalojo?
Si se han cumplido el plazo de diez años de la ley y los requisitos de notificación, el arrendador no necesita proporcionar una razón especial de desalojo.
¿Debe la notificación realizarse a través de un notario?
La ley requiere la forma escrita. La notificación notarial es un método seguro en la práctica para demostrar el contenido y la fecha de la notificación.
¿Qué sucede si se pierde el plazo de tres meses?
Se puede perder la posibilidad de rescindir en relación con el año de prórroga previsto; si existen condiciones, se puede establecer un nuevo calendario de notificación para el siguiente año de prórroga.
Si se vende la casa, ¿el período de 10 años comienza de nuevo?
Como regla general, el cambio de propietario no termina la relación de arrendamiento existente ni reinicia el tiempo transcurrido. Además, se examina si posteriormente se estableció un nuevo contrato.
¿Es necesaria la mediación antes de presentar una demanda?
En los juicios de desalojo derivados de relaciones de arrendamiento, salvo la excepción de ejecución sin sentencia, la mediación es, como regla, un requisito previo al juicio.