10 yıllık kiracının tahliyesinde uzama süresinin hesabı, üç aylık yazılı bildirim, arabuluculuk ve dava sürecine ilişkin hukuki rehber.
10 yıllık kiracının tahliyesi denildiğinde çoğu zaman kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçmesinin kendiliğinden tahliye için yeterli olduğu düşünülür. Oysa konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre farklı hesaplama ve bildirim kuralları öngörür. Yanlış dönem hesabı ya da geç yapılan bildirim, kiraya verenin aynı hukuki imkânı kullanmak için bir sonraki uzama yılını beklemesine yol açabilir.
Antalya ve Manavgat’ta uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde sözleşmenin ilk nüshası, başlangıç tarihi ve önceki bildirimler her zaman kolayca bulunamayabilir. Av. Ahmet Emre Çimen, on yıllık uzama süresine dayalı bir işlemden önce sözleşme zincirinin ve kira dönemlerinin belge üzerinden hesaplanmasının gerekli olduğunu vurgulamaktadır.
“On Yıl” Hangi Tarihten İtibaren Hesaplanır?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren yalnızca ilk sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya verenin sebep göstermeden sona erdirme hakkı, ilk belirli sürenin ardından gelen on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra gündeme gelir.
Örneğin bir yıllık belirli süreli sözleşmede ilk yıl, sözleşmenin asıl süresidir; ardından on ayrı uzama yılı hesaplanır. Bu nedenle günlük dilde kullanılan “kiracı evde on yıldır oturuyor” ifadesi, kanundaki şartın tamamlandığını tek başına göstermez. Sözleşme iki, üç veya beş yıl için kurulmuşsa hesap da buna göre değişir. Başlangıç ve bitiş tarihleri, yenilemeler ve tarafların sonradan yaptığı yeni sözleşmenin önceki ilişkiyi gerçekten sona erdirip erdirmediği incelenmelidir.
Belirli Süreli Sözleşmede Bildirim Takvimi
On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Buradaki üç aylık süre, dava açma zamanından önce fesih bildiriminin kiracıya ulaşması gereken dönemi ifade eder. Bildirimin geç ulaşması, hedeflenen kira yılı sonu bakımından feshi etkisiz bırakabilir.
Fesih bildiriminin konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı yapılması geçerlilik şartıdır. İspat ve tebliğ tarihi bakımından noter aracılığıyla gönderim uygulamada güvenli olabilir; ancak muhatap adresi ve tebliğ süreci de takip edilmelidir. Sadece telefon görüşmesi, mesaj veya sözlü talep üzerine plan kurulması uygun değildir.
Belirsiz Süreli Kiralarda Durum Farklıdır
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiracı genel hükümlere göre her zaman fesih hakkını kullanabilirken kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel fesih dönem ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yapı, belirli süreli sözleşmedeki “ilk süre artı on yıllık uzama” hesabından farklıdır.
Bir sözleşmede bitiş tarihinin yazmaması onu otomatik olarak belirsiz süreli yapabilir; ancak tarafların iradesi ve belgenin bütünü değerlendirilmelidir. Sonradan imzalanan protokoller yalnızca kira bedelini güncelliyorsa yeni bir başlangıç yaratmayabilir. Buna karşılık tarafların önceki borçları tasfiye edip yeni bir kira ilişkisi kurduğu durumlar farklı sonuç doğurabilir.
Hesaplamada Hangi Belgeler Kullanılır?
Sağlıklı bir dönem hesabı için yalnızca güncel kira kontratına bakmak yeterli olmayabilir. Aşağıdaki belgeler bir arada incelenebilir:
İlk kira sözleşmesi ve varsa sonraki protokoller,
Taşınmazın teslim ve anahtar tutanakları,
Banka kira ödemelerinin başlangıç tarihleri,
Geçmiş ihtar ve tebligatlar,
Malik değişmişse tapu devri ve yeni malik bildirimleri,
Tarafların sözleşmenin devamına ilişkin yazışmaları.
Belgenin bulunmadığı durumlarda ödeme kayıtları ve yazışmalar kira ilişkisinin tarihini ispatlamada yardımcı olabilir. Yine de her delilin ağırlığı somut olayda mahkeme tarafından değerlendirilir.
On Yıllık Süre Dolunca Tahliye Otomatik midir?
Hayır. Sürenin tamamlanması kiracının kendiliğinden tahliye edilmiş sayılmasını sağlamaz. Kiraya verenin doğru kira dönemi için, en az üç ay önceden ve yazılı biçimde fesih bildiriminde bulunması gerekir. Kiracı buna rağmen taşınmazı teslim etmezse hukuki başvuru gündeme gelir.
Bu yolun önemli özelliği, süre ve bildirim şartları oluştuğunda kiraya verenin ayrıca ihtiyaç, yeniden inşa veya temerrüt gibi başka bir tahliye sebebi ispatlamak zorunda olmamasıdır. Ancak bu kolaylık, hesap ve usul şartlarının göz ardı edilebileceği anlamına gelmez. Malik sıfatı, sözleşmenin tarafları ve bildirimin tüm kiracılara yöneltilip yöneltilmediği kontrol edilmelidir.
Arabuluculuk ve Tahliye Davası
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna saklı olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak zorunludur. On yıllık uzama süresine dayanan uyuşmazlıkta da fesih bildirimi ve dönem sonu planlandıktan sonra arabuluculuk aşaması dava takvimine uygun yürütülmelidir.
Arabuluculuk görüşmesinde tahliye tarihi, son dönem kira bedeli, depozito, aidatlar ve taşınmazın teslim şekli konusunda anlaşma sağlanabilir. Anlaşma olmazsa görevli mahkemede tahliye talep edilir. Fesih bildirimi, tebliğ belgesi, sözleşmeler ve süre hesabını gösteren kayıtların dosyada düzenli sunulması önemlidir.
Yeni Malik On Yıllık Süreden Yararlanabilir mi?
Taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı olur. Kira ilişkisinin geçmiş süresi, yalnızca mülkiyet değişti diye baştan başlamaz. Bu nedenle önceki malikle başlayan uzama yılları kural olarak hesapta önemini korur. Bununla birlikte yeni malikin elindeki sözleşmelerin eksikliği ve taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılıp yapılmadığı ayrıca incelenmelidir.
Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı varsa, on yıllık uzama süresinden bağımsız özel bir tahliye yolu da bulunabilir. Hangi yolun daha uygun olduğu; satın alma tarihi, bildirim süresi, ihtiyacın niteliği ve on yıllık hesabın tamamlanıp tamamlanmadığına göre belirlenir.
Tarafların Sonradan Yaptığı Protokollerin Etkisi
Uzun süreli kiralarda taraflar çoğu zaman yalnızca kira bedelini artırmak, ödeme gününü değiştirmek veya bir demirbaş sorununu çözmek için ek protokol imzalar. Böyle bir belge her durumda eski sözleşmeyi sona erdirip yeni bir on yıllık dönem başlatmaz. Metnin başlığı değil, tarafların önceki kira ilişkisini tasfiye edip etmediği ve yeni bir sözleşme kurma iradesinin bulunup bulunmadığı önemlidir.
Yeni bir kontrat hazırlanırken eski depozitonun devam ettiği, önceki borçların korunduğu ve taşınmazın yeniden teslim edilmediği görülüyorsa ilişkinin kesintisiz sürdüğü ileri sürülebilir. Buna karşılık açık fesih, yeni teslim ve farklı taraflarla kurulan bağımsız sözleşme başka bir değerlendirme gerektirebilir. On yıllık hesabı yaparken bütün belgelerin tarih sırasına konulması bu nedenle gereklidir.
Sık Yapılan Hatalar
İlk sözleşme yılını uzama yılı saymak
Belirli süreli sözleşmenin kendi süresi ile daha sonra başlayan uzama yılları ayrılmalıdır. İlk sürenin yanlış sınıflandırılması tüm takvimi kaydırır.
Üç aylık bildirimi son güne bırakmak
Bildirimin hazırlanması kadar kiracıya zamanında ulaşması da önemlidir. Tebligattaki gecikme riski hesaba katılmalıdır.
Sözlü bildirime güvenmek
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı olması gerekir. Sözlü talep geçerli bir fesih planının yerini tutmaz.
Malik veya kiracı taraflarını eksik göstermek
Paylı mülkiyet, birden fazla kiracı veya sonradan malik değişikliği varsa taraf teşkili ve bildirimin muhatapları dikkatle belirlenmelidir.
Antalya’da Uzun Süreli Kira Dosyalarının Takibi
On yıllık uzama süresine dayalı tahliyede esas mesele çoğu zaman sebep ispatı değil, doğru tarihin bulunması ve işlemlerin o tarihe göre yapılmasıdır. Av. Ahmet Emre Çimen, Antalya ve Manavgat’taki uzun süreli kira ilişkilerinde sözleşme geçmişinin incelenmesi, fesih bildirimi, arabuluculuk ve tahliye davası aşamalarında hukuki destek sunmaktadır. İşlem öncesinde dosyanın tamamı görülmeden kesin tahliye tarihi verilmemelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı tam 10 yıl oturunca hemen çıkarılabilir mi?
Her zaman değil. Belirli süreli sözleşmede ilk sözleşme süresi ile on yıllık uzama süresi ayrı hesaplanır ve sonraki uzama yılı sonu için en az üç ay önce yazılı bildirim gerekir.
Tahliye için sebep göstermek gerekir mi?
Kanundaki on yıllık uzama süresi ve bildirim şartları tamamlanmışsa kiraya veren ayrıca özel bir tahliye sebebi göstermek zorunda değildir.
Bildirim noter aracılığıyla mı yapılmalıdır?
Kanun yazılı şekli arar. Noter bildirimi, içeriğin ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından uygulamada güvenli bir yöntemdir.
Üç aylık süre kaçırılırsa ne olur?
Hedeflenen uzama yılı sonu bakımından fesih imkânı kaybedilebilir; koşullar varsa sonraki uzama yılı için yeni bir bildirim takvimi kurulabilir.
Ev satılırsa 10 yıllık süre yeniden mi başlar?
Kural olarak malik değişikliği mevcut kira ilişkisini sona erdirmez ve geçmiş süreyi sıfırlamaz. Sonradan yeni sözleşme kurulup kurulmadığı ayrıca incelenir.
Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında ilamsız icra istisnası dışında arabuluculuk kural olarak dava şartıdır.